L'ARCHITETTO RISPONDE 


 

In questa sezione potete richiedere consigli, suggerimenti, consulenze tecniche, con piacere vi risponderò a titolo gratuito appena possibile, compatibilmente ai miei impegni lavorativi.


Scrivermi a questo indirizzo e-mail:

archbisanti.info@libero.it (al quale è possibile anche inviare allegati)

 

 

Per ottenere invece un progetto grafico on-line (nuovo progetto, ristrutturazioni, risistemazioni spazi e/o arredi), potete scrivere nella sezione apposita (dove troverete indicate anche le tariffe) cliccando  qui

Prima di inviare la vostra e-mail

leggere questo avviso.

 

 

Informo i gentili utenti

che le numerose richieste di consulenza

possono ritardare i miei tempi di risposta

 

Qui di seguito alcune delle consulenze da me prestate ad utenti di questo sito (informati circa la pubblicazione), perchè utili per un eventuale confronto con analoghe problematiche di altri utenti

 

 

INDICE 

 

 

Ho un appartamento  abbastanza piccolo e mi piacerebbe sfruttare meglio gli spazi, anche con  lavori di muratura.
Mi  riuscite a dare un consiglio?!
Allego tutto ciò che è a mia disposizione riguardo la documentazione.
Inoltre ho una superficie di pari metratura al mio alloggio che è un sottotetto ma che non è di mia propietà ma spazio comune del condominio. Potrei, eventualmente, acquistarlo e sfruttarlo?!
Grazie ancora....

 

Gentile utente,
ho esaminato la sua mail e gli allegati che mi ha inviato:
dal suo appartamento, cambiando completamente il tracciato planimetrico se ne
potrebbero trarre:
- 1 camera doppia
- 1 camera singola
- 1 bagno con aereazione forzata
- 1 disimpegno
- 1 cucina-soggiorno (open space).
Gli spazi così ottenuti dovrebbero essere a norma.
Purtroppo non ho alcun riferimento metrico per poter scalare il disegno in mio
possesso ma ritengo che ce la potremmo fare.
Riguardo al sottotetto la soluzione è un po' più complessa:
1) l'altezza media dei vani accessori non deve essere inferiore a 2.40 ml.,
mentre quella degli altri vani deve essere 2.70
2) la zona del PRG, dove si trova l'edificio deve prevedere l'incremento della
S.U.L. (Superficie Utile Lorda)
3) le N.T.A. (Norme Tecniche d'Attuazione) devono dare all'edificio la
possibilità almeno di una ristrutturazione edilizia  di classe 2.
Queste sono le regole di base a cui si è soggetti nel caso di un aumento di
volume.
Poi ce ne sono altre di regole da seguire nel caso di una ristrutturazione di
quell'entità, sempre che si voglia fare i lavori in regola e poter poi
accatastare la nuova unità immobiliare.
Tanto dovevo.
Fulvio Bisanti

 

Scrivo in appendice alla mia precedente mail per informarla che molte regioni stanno rivedendo le regole per l'utilizzo dei sottotetti in modo da rendere più semplice tale operazione. Ad esempio, la Toscana ha adottato le nuove regole l'8-02-2010, quindi le consiglio di informarsi.

  
 

io e mio marito stiamo valutando l'acquisto di una piccola casa indipendente in
costruzione, a …..,in una zona residenziale ma molto tranquilla, con vista sulle
montagne (e in piccola parte sul lago).
Il nostro grande dubbio riguarda le metrature ridotte di ciascun piano e la forma
irregolare. Viviamo da anni in un monolocale nell'hinterland …….., e temiamo
di ritrovarci con gli stessi problemi di spazio anche dopo aver realizzato il
nostro desiderio di una casetta indipendente e di un po' più di verde... Pensa
sia possibile ottenere da questa casa una soluzione “vivibile” eventualmente anche
per 3?
Le divisioni interne sono modificabili a piacimento, dato che al momento c'è solo la soletta.

Allego planimetrie.


Grazie in anticipo per ogni eventuale consiglio,

 

Gentile signora ………., il problema di questo appartamento non sta tanto nella sua forma, quanto nella superficie utile dei tre livelli, il piano terra e il primo piano arrivano a poco più 16 mq.
Se a questa togliamo almeno 3 mq. per il bagno, se ne deduce che resta solo, al primo piano, una camera singola  in quanto il minimo affinchè una camera si possa dire "doppia" sono 14 mq.
Evidenzio inoltre che c'è un errore nella quotatura delle stanze (al primo piano la misura di 4.17 va invece intesa come 3.92).
Per quanto riguarda invece il secondo piano la sup. utile complessiva è di
circa 12mq., se a questa si detrae quella necessaria per un bagnetto, più quella per un tramezzo, ne resta una superficie utile inferiore a quanto prevede ogni regolamento edilizio per una camera singola (9 mq.), andrebbe
accatastata quindi come locale accessorio e non come camera.
L'unica soluzione che ritengo possibile, adottando una forzatura formale, è quella che preveda un solo bagno al primo piano con un diverso tracciato planimetrico rispetto al disegno in mio possesso e che possa servire le due camere.
Resto a disposizione per eventuali altri chiarimenti.
Arch. Fulvio Bisanti

      

Gentilissimo Architetto,

la ringrazio molto per la sua esaustiva risposta.
Credo che rinunceremo all'acquisto di questo immobile, ma la terremo sicuramente presente per un eventuale altro immobile di nostro interesse - non solo per il servizio di consulenza gratuita, evidentemente.

cordiali saluti

 

Le auguro di riuscire a trovare l'appartamento che soddisfi le necessità della sua famiglia.

Daltronde questo è un buon momento per coloro che acquistano, l'importante è non fermarsi alle prime visite, perchè il tempo gioca dalla sua, bisogna inoltre tener conto delle superfici minime: 9 mq. camera singola, 14 mq. camera doppia, 9 mq. cucina chiusa e delle altezze: minima 2.70 ml.

Tanto dovevo.

Salve Architetto,

vorrei chiederle un consiglio su un possibile intervento al mio problema.

Circa due anni fa, anche meno, ho comprato un appartamento a piano terra. L'intera veranda presenta un'anomalia: c'è presenza di umidità in superficie ed esattamente sulle fughe, talvolta acqua vera e propria, e successivamente c'è una forte presenza di sali sempre nelle fughe.

Sotto la pavimentazione non passano impianti di nessun genere, inoltre non ci sono infiltrazioni d'acqua da nessuna parte infatti la suddetta veranda è da copertura al piano cantinato che non presenta nessuna anomalia.

L'impresa, che è mio amico, mi ha detto che la veranda è stata così realizzata:

solaio cls; massetto di cemento cellulare; guaina; massetto; pavimentazione incollata con

colla per grés porcellanato; stuccatura fughe classica.

Le sarei davvero grato se potesse darmi un consiglio o una dritta per questo genere di problema. Grazie!!

Gentile utente,

gli elementi in mio possesso sono pochi, quindi le darò delle informazioni generali sul suo problema.

Tra tutti i problemi da affrontare in un edificio, quello dell'umidità è uno tra i più difficili da risolvere.

Nel suo caso ritengo possa trattarsi di una perdita ubicata non necessariamente sotto il pavimento della veranda, infatti l'umidità non si manifesta abitualmente nel luogo della sua origine, bensì si sposta fino al primo ostacolo.

Mi spiego meglio: mettiamo che ci sia una perdita sotto al pavimento del bagno, o della cucina, l'acqua prende a scorrere attraverso le pignatte del solaio, arrestandosi dove trova il primo ostacolo, che nel suo caso potrebbe essere la parete perimetrale della veranda ed è là che si palesa, dipende comunque dall'orditura del solaio.

Una prova potrebbe essere quella di chiudere tutti i rubinetti di casa e vedere se il contatore continua a girare, ma anche questa prova non è risolutiva se la perdita è quella di uno scarico.

Faccia mente locale se le è capitato di lasciare l'appartamento per dei periodi più o meno lunghi, come per le vacanze; durante quei periodi ritengo abbia chiuso il rubinetto generale.

Se al suo ritorno non ha riscontrato problemi di umidità, allora si tratta proprio di una perdita.

Se invece l'umidità dipende da un'infiltrazione, per esempio di un terrapieno a ridosso del solaio della veranda, basta uno scannafosso a risolverlo, anche se non credo che sia il suo caso.

Ci sono comunque degli apparecchi che rilevano le perdite  entro una profondità di 30 cm..

Mi faccia comunque sapere come si è evoluta la situazione.

Cordiali saluti.

    

Posso stipulare  un  contratto commerciale uso ufficio specificando senza contatto con il pubblico ad una società in un appartamento ad uso abitazione senza incorrere in sanzioni?
Distinti saluti

Gentile signora,

purtroppo il contratto deve essere legato alla destinazione d'uso dell'unità abitativa; dato ciò per scontato, lei ha due opzioni:

- chiedere al comune il cambio di destinazione d'uso da abitativo a ufficio: strada più corretta, ma non sempre praticabile (dipende dalle prescrizioni del P.R.G. per la sua zona);

- fare un contratto ad uso abitazione (4 anni + 4), successivamente  il locatario ne farà l'utilizzo che riterrà più opportuno.

Cordiali saluti.

     

 Buongiorno,
vorrei porle questo quesito ed avere una delucidazione in merito.
 
Vorrei restaurare un immobile composto da due piani per ricavarne due appartamenti distinti.
Sono interamente da "svuotare" rivedere sia come impiantistica che come pavimentazione, distribuzione locali ecc.
 
Attualmente due persone abitano al piano superiore mentre il piano inferiore non è abitato.
Attualmente la scala di accesso al primo e secondo piano è all'interno dell'immobile, mentre l'esigenza sarebbe di costruirne una all'esterno per rendere del tutto autonomo l'accesso ai due piani e recuperare un po di spazio dal vano scale interno.
 
Mi chiedo se è possibile e sicuro procedere con il restauro del piano terra mentre le due persone continuano ad abitare al primo piano (eventualmente partendo  con il costruire la scala di accesso al primo piano) e poi successivamente, ultimato il piano terra, farle trasferire li e procedere interamente con il restauro del primo piano.
Preciso che il piano terra sarebbe la loro sistemazione abitativa finale.
 
Grazie.
Un cordiale saluto

 

Gentile utente,
in linea teorica non vi sono controindicazioni di sorta ad operare come lei vorrebbe, in quanto, se i lavori vengono eseguiti con il rigore richiesto, non vi è alcun pregiudizio alla sicurezza di coloro che continuano ad abitare al primo piano.
Se così non fosse, i problemi sarebbero seri anche senza inquilini al piano soprastante.
Ristrutturando si può fare tutto, l'importante è tenere sempre presente che, se abbattiamo un muro, bisogna sostituirne la funzione statica con qualcosa d'altro (cerchiature, travi, ecc.)e se posso darle un consiglio, sarebbe buona cosa che le piante dei due piani fossero identiche, semplificherebbe notevolmente l'impiantistica e la statica con un risparmio considerevole sul costo dei lavori.
Resto comunque a sua disposizione per qualsiasi altro chiarimento.

Cordiali saluti

Grazie della pronta risposta.
In effetti si tratta di due piani a pianta identica.
 
Secondo Lei,  anche se mi rendo conto che è difficile dare risposta non conoscendo precisamente i lavori da effettuare, in quanti mesi puo essere realistico effettuare il restauro dell'intero immobile? Gradirei avere solamente una stima approssimativa...
 
Considerando che sono da rifare scala esterna, impianti, pavimentazione, balconata, rivisitazione della divisione degli spazi e la metratura per ogni piano è di circa 130 mq.
 
Grazie.
Un cordiale saluto.

Gentile signora,

Come lei ha giustamente dedotto, è difficile preventivare i tempi di realizzazione di un'opera come quella da lei descritta con i pochi elementi in mio possesso.

Nel caso di ristrutturazioni sono troppe le variabili a cui è vincolata la riuscita e la fine dei lavori:

  • Il tipo di impresa realizzatrice;
  • Quanti uomini vi lavorano;
  • Di che attrezzature dispongono;
  • Il tipo di organizzazione e quanto riescono a stringere i tempi morti;
  • La meteorologia;
  • La struttura dell'edificio (cemento armato o muri portanti).

Poi c'è un'altra componente: quando si va a mettere le mani sul preesistente, non si sa mai ciò che troviamo nascosto dalla muratura, o dal pavimento e quali saranno i problemi da affrontare.

Comunque, orientativamente e con molta approssimazione, il periodo dei lavori si può far rientrare nella forbice che va da sei mesi ad un anno.

Cordiali saluti.

Arch. Fulvio Bisanti

 

Scusi se la disturbo ma non so modificare la mia casa,vorrei togliere
l'ingresso e il corridoi e creare due zone.
Una la prima con cucina e tavolo e l'altra soggiorno con divano.
Inoltre vorrei ricavare uno spazio per una scrivania con il pc.
Nell'attuale cucina e la vicina cameretta vorrei creare una camera più grande
e un bagno di pertinenza di servizio,come office per la lavanderia e allo
stesso tempo e all'occasione cameretta con bagno.

Le allego la planimetria e le sarei molto grato se potrebbe consigliarmi

Gentile utente,
dopo aver messo in scala la pianta che mi ha inviato ne deduco che non ci sono problemi di sorta ad ottenere ciò che lei si propone.
Le opzioni possibili sono tre:
quella che io trovo più corretta vedrebbe un soggiorno di circa 24 mq. all'ingresso, dal quale si accede alla zona cuina-pranzo (circa 20 mq.).
Questa soluzione prevede un "open space da diaframmare con elementi di arredo o con pareti semitrasparenti, che comunque non interrompano la fuga della visuale, ma che diano la sensazione di un grande spazio articolato con differenti colori, materiali e ritagli di luce.

La seconda invece vedrebbe l'ingresso nella zona cucina-pranzo con accesso al soggiorno.

Quest'ultima soluzione ritengo sia meno corretta in quanto non è bello che chiunque suoni alla porta si trovi sbalzato all'interno di un momento di intimità familiare qual'è quello del pranzo.

La terza soluzione, per coloro che trovano difficile uno spazio aperto totale, prevede il soggiorno all'ingresso e la cucina chiusa da ricavarsi sulla destra del secondo spazio.

Per quanto riguarda la terza cameretta, se rimescoliamo un po' le carte, giocando sui differenti orientamenti della pianta, si può certamente ricavare uno spazio a norma (min. 9 mq.) con il suo bagno, anche di pertinenza.

Ah, dimenticavo, non capisco a quali corridoi lei faccia riferimento, dalla piantina in mio possesso, se si esclude il disimpegno della zona notte, non vi sono altri corridoi.

Resto comunque a disposizione per qualsiasi altro chiarimento.

Cordiali saluti

Ho la necessità di creare un altro bagno nella mia attuale camera da letto che misura 4.40 x 3.70. La mia stanza confina con l’altro bagno, l’unico problema è che ho un armadio di 3.95. Il secondo bagno lo vorrei essenziale, solo con doccia, lavabo e wc. Le allego per comodità la piantina della mia casa. Grazie

Gentile utente,

Vista la conformazione del suo appartamento e le dimensioni dell'armadio già in suo possesso, a meno di non cambiare completamente il tracciato planimetrico, non vedo altra possibilità per ricavarne un bagno di pertinenza della camera, che spostare l'attuale parete di ingresso al ripostiglio fino alla porta di accesso all'appartamento, se ricaverebbe così un bagnetto di circa mt. 1.30 x 1.40, sufficiente a contenere i servizi che lei richiede.

Se i soffitti sono abbastanza alti potrà sempre ricavare lo spazio ripostiglio con un soppalchino.

Resto comunque a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

Buongiorno, sono …..

Le scrivo per porLe una domanda forse scontata e banale ma che mi sono posto e
a cui non riesco a trovare risposta.
Mia intenziione sarebbe quella di acquistare un terreno con annesso rustico,
abbattere quest'ultimo e provvedere alla ricostruzione di una casa
prefabbricata, mi chiedevo se cio fosse possibile e in caso affermativo se si
in ricostruzione si dovesse rispettare la cubaturta precedente.

RingraziandoVi per l'attenzione invio distinti saluti.

Gentile signor …..,
sarebbe bello se la sua domanda prevedesse un’unica risposta.
Purtroppo la semplicità non è una caratteristica del nostro sistema giuridico e adesso vedo a spiegarle i termini in cui lei sarà costretto a muoversi per attuare il suo progetto:
per prima cosa dovrà sapere se il rudere, secondo gli strumenti urbanistici del suo comune, è considerato abitativo, perché se così non fosse, bisognerà sapere se è possibile un cambio di destinazione d’uso, nel qual caso gli oneri da pagare sono abbastanza alti.
Bisogna accertarsi inoltre se quel terreno e quell’edificio sono soggetti a vincoli (storico, paesaggistico, idrogeologico).
Bisogna inoltre accertarsi in quale zona di P.R.G. ricade tale terreno, perché, se fosse a destinazione agricola, gli indici di edificabilità sono molto bassi.
Queste sono solo alcune delle limitazioni a cui dovrà far fronte.
Del resto una parte importante del mio lavoro è quella dello studio di fattibilità (dato un edificio/terreno/unità immobiliare, che cosa ci si può fare?).
Provi quindi a rivolgersi all’ufficio tecnico del suo comune, qualora si accorgesse che potrebbe diventare una battaglia contro i mulini a vento, allora dovrà dare mandato  ad un tecnico della sua zona (architetto, geometra) che, con una certa spesa le farà sapere in che misura sia attuabile il suo progetto.
Come vede, il problema della cubatura diventa l’ultimo dei suoi problemi.
In bocca al lupo e mi faccia sapere.

 

Buongiorno,
vorrei chiedere un consiglio: la piantina allegata è quella del piano secondo-ingresso del mio appartamento che vorrei ristrutturare (vi è anche un piano
inferiore al quale si accede dalla scala ma che non deve essere toccato).
Mi piacerebbe aprire/allargare un poco la zona giorno, magari facendo la cucina a vista. La camera ed il bagno vanno mantenuti anche se non è necessario
che il bagno si apra sulla camera ma può anche essere aperto sulla zona di entrata (così eventuali ospiti non passerebbero più dalla camera per accedere al bagno).
So che è un arduo compito viste le metrature disponibili, ma forse voi avete idea risolutrice!

Grazie, saluti.

Gentile sig. ……,
vista la piantina che mi ha inviato, mi viene spontaneo di rivedere la posizione del bagno che, non solo impegna una finestra, ma che riduce la camera alle dimensioni di una singola.
Provi adesso ad immaginare di avere il bagno dove c'è l'attuale disimpegno (le dimensioni sarebbero certamente piu vivibili di quelle dell'attuale bagno mantenendo la stessa superficie).
Lascerei comunque lo spazio ripostiglio destinandolo a lavanderia. Il disimpegno di accesso alla zona notte diverrebbe lo spazio a ridosso della scala.
Si troverebbe così ad avere una vera camera da letto di circa 14.50 mq. sulla parete sinistra della quale ci starebbe un grande armadio.
Circa la cucina, visto che non ha finestre, ritengo sia un passaggio obbligato quello di aprirla allo spazio soggiorno.
Resto a disposizione per eventuali chiarimenti

Cordiali saluti.

Architetto grazie, molto chiaro ed efficace, bella soluzione. Cosi facendo avrei pero' il bagno cieco, nulla in contrario ma, essendocene un'altro al piano sottostante, anch'esso cieco, sarebbe a norma nel mio comune di residenza (….)?
Cordiali saluti

Signor ……, al momento non esiste legge che imponga al bagno di essere finestrato, tale spazio non viene sottoposto ai rapporti aeroilluminanti in quanto considerato un vano accessorio.

Cordiali saluti.

Arch. Fulvio Bisanti

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L'ACE è stata sostituita dall'APE vedi QUI

 

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